Pirát Bartoš: kdo má prachy, koupí si i územní plán

Územní plán nesmí být na prodej!

Metodika je kvůli nezkušenosti autorů s uzavíráním smluv a se soudy obcím k užitku jako žábě kudrlinka. Tím by se dalo žít, na trhu bude řada lepších článků, brzy se jistě dočkáme i prvních rozsudků.

Co je ale absolutně děsivé je fakt, že se ministerstvo skrze novou publikaci rozhodlo posvětit nepěknou praxi – otevřené kupčení s územními plány, kterému, doufejme, učiní přítrž správní soudy při přezkumu takto „nakreslených“ developerských územně plánovacích dokumentací s výrazným korupčním potenciálem. Přitom se tomu dalo rozumným právním výkladem snadno zabránit, nicméně politická vůle k takovému kroku chyběla, nebo byly jiné tlaky zkrátka příliš silné. Na druhou stranu, já sama se těším na soudní spory, které z takových licitací o územním plánu vyplynou a držím palce soudcům, aby měli dost rozumu a taky koule na to, aby rušili zaplacené změny územních plánů.

Abyste pochopili, proč si myslím, že mají být koupené změny regulačních plánů rušeny, musím vám říct, co je to vlastně územní plán a jaká je jeho úloha. Skrze tento dokument mají obce ve veřejném zájmu řešit to, kde budou zastavitelné plochy, kde příroda, kde školy a domovy pro seniory a kde silnice nebo fotovoltaická elektrárna či větrníky. Sousloví veřejný zájem mám samozřejmě zvýrazněné záměrně, protože územní plán je výstupem činnosti veřejné správy a nesmí probíhat „na zakázku“, ve prospěch toho, kdo si za realizaci developerského projektu na úkor zájmů jiných zaplatí. Musí sice vlastnická práva zohledňovat a šetřit, ale vždy má být pořízen právě a jedině tak, aby odpovídal veřejným zájmům.

Když si developer koupí možnost stavět bytovky místo parku

Rozprodávání územních plánů může mít hmatatelné dopady na každého z nás. Jen si to hezky představte – máte dům vedle louky, někde na okraji vsi, nebo byt v pěkné části Prahy, poblíž kterého je malý příjemný park. Doteď se vám docela dobře žilo, územní plán tvrdil, že plocha slouží zeleni a ochraně přírody a rekreaci všech. Jednoho dne jste zjistili, že se se starostou sešel developer, dal na stůl nabídku, která se nedá odmítnout (když zastupitelé nemají všech pět pohromadě a za pár šupů jsou ochotni jednat třeba s ďáblem) a šupky hupky, obec namísto, aby si nechala sepsat pořádnou smlouvu o rozvoji území, podškrábla předložený právní canc a zavázala se, že vydá změnu územního plánu podle diktátu vlastníka a namísto milé louky nebo parku budete mít za souseda šestipatrové bytovky pro 500 lidí.

Nezbude vám než se modlit, aby soudy neustoupily z roky budovaných pravidel přezkumu opatření obecné povahy, aby vyžadovaly řádné zdůvodnění takové změny, i když byla „podplacená“, budete vzývat všechny možné bohy, aby zafungovaly dotčené orgány ochrany zemědělského půdního fondu a přírody a učinily nekalému záměru přítrž anebo se pokusíte dát dohromady podpisy pro místní referendum, abyste tu opičárnu, pardon, vlastně legální smlouvání o územním plánu, obci zatrhli.

MMR: ať si každý koupí, co je libo

V metodice její autoři po léta kovaní praxí v uzavírání smluv s investory (ironie, příp. sarkasmus) uvedli: „V této kapitole popsaná metoda je primárně využitelná v případech, kdy je sjednávána plánovací smlouva spojená s pořízením změny územního… Vydáním, resp. nabytím účinnosti, předmětné územně plánovací dokumentace je totiž udělena tzv. plánovací výhoda – pozemek je stanovením jeho zastavitelnosti či úpravou regulace umožňující vyšší intenzitu zástavby zhodnocen.“

Plánovací výhodu definuje kolektiv takto: „Plánovací výhodou se označuje zhodnocení pozemku územně plánovací dokumentací, a to jak ve smyslu změny využití pozemku v územním či regulačním plánu z využití ekonomicky méně výhodného a méně výnosného na využití pozemku prokazatelně ekonomicky výnosnější (typicky změna využití pozemku z orné půdy na plochu pro bydlení), tak ve smyslu stanovení prostorové regulace umožňující intenzivnější využití (zpravidla zastavění) pozemku v porovnání s dosavadní regulací stanovenou v územním či regulačním plánu."

Prostě je třeba špatné manýry nazvat líbeznými pojmy, pak se podstata snadno skryje.

Korunu těmto šílenostem nasadili autoři následujícím výrokem: „Z předmětných ustanovení vyplývá, že obec může se stavebníkem uzavřít plánovací smlouvu, jejímž předmětem bude závazek obce učinit kroky k pořízení či změně územního nebo regulačního plánu, a na druhé straně závazek adekvátního protiplnění stavebníka vůči obci. Tento typ plánovací smlouvy přirozeně odpovídá standardním dopadům územně plánovací dokumentace či její změny požadovaných ze strany stavebníků, které zpravidla směřují ke zhodnocení pozemků, tedy k navýšení jejich výtěžnosti. Z toho důvodu je u těchto plánovacích smluv legitimní sjednávat specifický typ plnění ze strany stavebníka, a to v podobě platby či věcného plnění za zhodnocení pozemku, resp. plánovací výhodu… Aplikace tohoto typu plánovacích smluv je tak pro obě strany smlouvy zpravidla přirozená a pochopitelná. Nikdo nemá na změnu územně plánovací dokumentace nárok. Je-li v zájmu soukromé osoby zhodnotit svoje pozemky (nebo pozemky, ke kterým má jiné věcné právo nebo nájem či pacht) pořízením změny územně plánovací dokumentace, lze předpokládat, že bude přirozeně akceptovat požadavek obce na poskytnutí adekvátního protiplnění.“

Aha, takže prodávat regulaci v územním plánu je pro obce přirozené a pochopitelné. Asi ano, ale já osobně se s tím rozhodně smířit nemůžu a vždykcy proti něčemu tak nesprávnému budu bojovat.

Akademie věd a v MV ČR: korupční potenciál

Původně byly v geniálním novém stavebním zákoně plánovací smlouvy označeny za soukromoprávní. Na kupčení s územními plány se snesla vlna oprávněné kritiky, kterou ministerstvo vyřešilo tím, že škrtlo slovo „soukromoprávní smlouvy“ a nahradilo je pojmem „veřejnoprávní smlouvy". Vskutku šalamounské, že. Gró problému (kupčení s územními plány) samozřejmě zůstalo, ačkoliv z připomínkový míst například zaznívalo následující:

Mno, vidíme, že si nic z významných připomínek nevzalo ministerstvo pro místní rozvoj k srdci a v devastaci územního plánování a rozprodávání veřejných zájmů evidentně hodlá pokračovat. A přitom se smlouvy s investory dají dělat i poctivě a řemeslně dobře. Jen holt musíte být dobří právníci a dobří zastupitelé.

P. S.: Zdůrazňuju, že někteří z autorského kolektivu nejsou vůbec špatní ve svém oboru, naopak, jsou velmi dobří. Ale jednoduše NEJSOU právníci, a proto plánovacím smlouvám a problémům s nimi spojeným po právní stránce prostě rozumět nemohou, i kdyby se postavili na hlavu a odráželi se ušima.

Metodické příručky týkající se výkladu zákonů musí psát právní experti (zvlášť v situaci, kdy jde o novou věc a kdy ministerstvo advokáty z řad tvůrců nového stavebního zákona mělo prostě po ruce). Pokud je zapotřebí do právního textu doplnit věci třeba od urbanistů, pak je třeba se zeptat právě urbanistů a ne řidičů kamionů.