Na vašem pozemku může být nájemní dům (i když nesouhlasíte)

Co je dům pro dostupné nájemní bydlení

Podle § 13 písm. q) nového stavebního zákona se domem pro dostupné nájemní bydlení rozumí bytový dům, k němuž je uzavřena plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení, nebo který je jako dům pro dostupné nájemní bydlení vymezen v regulačním plánu vydaném obcí, která je stavebníkem. V lidské řeči jde jednoduše o činžák, ve kterém se bude pár bytů pronajímat za sníženou cenu oproti tržnímu nájemnému a jehož výstavba bude oproti jiným zvýhodněna.

Aby mohlo být pro takový záměr vydáno povolení, bude třeba buď vydat regulační plán, ve kterém bude stanoveno, kde se dům bude nacházet (když bude dům realizovat sama obec), nebo uzavřít specifickou plánovací smlouvu (když bude stavebníkem nějaký developer).

V každém případě podle § 202 stavebního zákona platí, že pro povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení nebude potřeba souhlasu vlastníka pozemku, na kterém se bude stavět.

Souhlas vlastníka – jak je to obvykle

Když chce někdo něco postavit, obvykle tak činí na pozemku, k němuž disponuje vlastnictvím nebo právem stavby či služebností. Když nezbytnou nemovitost či práva nemá, potřebuje, aby ten, komu pozemek nebo stavba patří, se záměrem souhlasil. Stavební zákon v § 187 odst. 2 dokonce žádá, aby takový souhlas byl zaspán v katastru nemovitostí (ke dni podání žádosti) a vyznačen se na situačním výkresu dokumentace záměru. Protože není možné udělený souhlas vzít zpět, pamatuje stavební zákon na situaci, kdy by se záměr po podání žádosti podstatně změnil – pak si musí stavebník opatřit souhlas nový. Jak vidno, obvykle jsou vlastníci docela chráněni před tím, aby jim na pozemku nevyrostlo kdeco.

Souhlas není podle § 187 odst. 5 zapotřebí, když je pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro realizaci záměru stanoveno v souladu s právní úpravou, že bude nemovitost vyvlastněna. K tomu ale pro dům s dostupným nájemním bydlením dojít nemůže (aspoň zatím to patrně přijde vládě příliš drsné). Když tedy není možné vyvlastnit, zákonodárce se uchýlil ke kočkopsí cestě a obešel svoje vlastní normy, hlavně aby dosáhl toho správného politického cíle.

Soukromoprávní souhlas bude pořád zapotřebí

Nová právní úprava vypadá děsivě, laikům by se totiž mohlo zdát, že si na jejich pozemcích může developer postavit cokoliv. Není to ale tak horké. Stavebník domu pro dostupné nájemní bydlení sice možná bude mít veřejnoprávní povolení, ale bude mu ještě pořád chybět soukromoprávní titul k cizímu pozemku – třeba nějakou nájemní smlouvu.

Z judikatury totiž plyne, že (je ke starému stavebnímu zákonu, ale to nevadí) „chybějící soukromoprávní titul k pozemkům zapříčiňuje pouze to, že stavbu bez něj nelze na těchto pozemcích provést, jelikož by se jednalo o stavbu neoprávněnou. Stěžovatelé by se v opačném případě mohli domáhat odstranění takové stavby prostředky soukromého práva (včetně případného návrhu na vydání předběžného opatření, kterým by bylo stavebníkovi uloženo nepokračovat v realizaci stavby) a popř. i náhrady škody.“

Otázkou je, zda o uvedeném názoru soudů vůbec autoři § 202 ví. Zdá se, že spíše ne, protože ve světle rozhodovací praxe soudů je celé ustanovení v podstatě k ničemu - z pohledu umožnění svévolné výstavby domů pro dostupné nájemní bydlení.

Co z toho plyne?

Vlastníci si musí dávat velký pozor na to, co obec dělá s regulačním plánem. Pokud by zjistili, že se na jejich pozemku vymezuje plocha pro dům s dostupným nájemním bydlením, je důležité v rámci veřejného projednání návrhu regulačního plánu uplatnit písemné a dobře odůvodněné připomínky. Při jejich tvorbě je nutné počítat s tím, že podobně jako klima i požadavek na zajištění dostupného bydlení bude značně upřednostňován před jinými zájmy a právy a že soudy mohou s klidným svědomím říct, že to prostě musí vlastníci překousnout a smířit se s tím. Proto je třeba připomínkám věnovat obzvláštní pozornost, aby argumenty vlastníků mohly vůbec nějak soupeřit s „oprávněnými celospolečenskými zájmy“.

Vedle toho je zapotřebí koukat obci pod prsty a účastnit se jednání zastupitelstva, na kterém by byla schvalována plánovací smlouva s developerem bažícím po poskytnutí střechy nad hlavou chudším spoluobčanům. Pokud by měla být dodržována zákonná pravidla, měl by sice být dotčený vlastník stranou takové smlouvy (podle § 168 správního řádu), ale spoléhejte na to… lepší je být bdělý a svá práva si střežit včas.

Když by všechno výše uvedené selhalo a vy byste nakrásně zjistili, že se na vašem pozemku má stavět až tehdy, když by na místo přijely bagry, musíte jednat a obrátit se na civilní soud a žádat vydání onoho předběžného opaření, o kterém hovořil Nejvyšší správní soud ve výše citovaném rozsudku. Vaše postavení už sice bude o dost horší, než kdybyste včas řešili regulační plán, ale pořád ještě nebude všecko ztraceno.

Ministr Bartoš nechápe význam vlastnického práva

Pokud si myslíte, že to přeháním, zkuste si přečíst výrok ministra Bartoše, který vypustil z pusy v Poslanecké sněmovně při projednávání návrhu zákona: „Já bych teď jenom pohovořil. Je tam otázka jednak regulačních plánů, kterých se to může dotýkat, kde tedy zaznělo to – ten regulační plán tak, jak ho znám, musí být projednán se všemi dotčenými subjekty v území včetně vlastníků pozemků, stavebníků. Na těchto pozemcích každý z nich může být v rámci tohoto projednání, může uplatnit připomínky, ty musí být vypořádány řádně, proces projednání regulačního plánu je upraven stavebním zákonem. Jedná se o transparentní, praxí ověřený postup. Výslednou podobu pak schvaluje zastupitelstvo obce na veřejném zasedání, v případě nesouhlasu vlastníka se schváleným regulačním plánem se samozřejmě lze bránit standardně soudní cestou.“

Bartošovi evidentně přijde výstavba na cizím pozemku bez souhlasu vlastníka úplně košer, protože si to zdůvodní vyšším zájmem. K ochraně základních lidských práv přistupuje laxně a s tristní neznalostí (ne, skutečně regulační plán nemusí být projednán s vlastníky - nikdo jim nic neoznamuje a je čistě na nich, zda budou aktivně sledovat činnost úřadů a stihnou podat připomínky, navíc není třeba, aby s regulačním plánem souhlasili, když si obce řešení dobře zdůvodní). O plánovací smlouvě pak ministr nehovoří vůbec. Proč vydání regulačního plánu nebo uzavření plánovací smlouvy (v situaci, kdy není jisté, že její stranou bude na 100% dotčený vlastník) nahrazuje souhlas v řízení o povolení záměru už ministr nevysvětlil vůbec.