Územní plán: namísto stavebního pozemku jen oči pro pláč

Co je to územní plán a proč se o něj starat

Územní plán je základním rozvojovým dokumentem obce. Určuje, kde se budou stavět bytovky, kde obchoďák, kde silnice a kde bude pole a zeleň. Z toho je zřejmé, že umí příjemně zhodnotit (to když z nich udělá zastavitelnou plochu s tím správným využitím) a taky naopak totálně znehodnotit pozemky (to když řekne, že do budoucna budou vaše parcely zase ornou půdou).

Špatnou zprávou pro vlastníky je, že si to obec může dovolit. Stavební zákon i rozsáhlá judikatura správních soudů (a taky Ústavního soudu) umožňují, aby se jednou za čas územní plán změnil. Když nestihnete stavět dost rychle (anebo alespoň získat potřebná povolení od stavebního úřadu), dokonce nemáte ani nárok na náhradu za zklamaná očekávání. Vlastníkům, kteří si ještě před měsícem mysleli, že mají v nemovitostech uložené miliony nebo že jednou budou mít jejich děti kde stavět, tak zbydou leda oči pro pláč a možnost zasít řepku.

Z toho je zřejmé, že dobrý majitel si poctivě dobře hlídá svoje pozemky a když zjistí, že se územní plán mění, podá včas připomínky, aby se alespoň mohl u soudu pokusit zvrátit nepříznivý stav věci a část územního plánu zrušit. V tomto případě se aktivita skutečně vyplácí. Když totiž zaspíte a o změně územního plánu se dozvíte, až když se vydáte na stavební úřad s žádostí o povolení, máte dost velkou smůlu a se značnou pravděpodobností si můžete stěžovat tak leda na hlavním nádraží.

Pasivní vlastník k soudu nesmí

Soudy již řadu let říkají, že si každý má svá práva střežit včas. Pokud někdo během veřejného projednání územního plánu (to je klíčová část procesu) nepodal námitky – dnes už jen připomínky, mohl se u soudu ochrany svých vlastnických práv domáhat jen v omezeném režimu. Šanci takový pasivní majitel dostal hlavně tehdy, pokud byli i obec a její architekt laxní a nedali si vůbec žádnou práci s odůvodněním územního plánu. Nemohl se ale domáhat přezkumu jenom proto, že se mu zdálo zrušení zastavitelnosti nebo nové přísnější podmínky pro výstavbu nespravedlivé.

Nový stavební zákon jde ještě dál – pasivnímu vlastníkovi v některých případech naprosto odpírá přístup k soudu. Pokud tedy zaspíte a nebudete si dávat pozor na to, kdy se koná veřejné projednání, abyste úřadu včas sepsali a zdůvodnili svůj nesouhlas, soud vás pošle do háje zeleného (který budete mít třeba právě na svých pozemcích). Z čeho to dovozuju?

Z ustanovení § 307 odst. 2 stavebního zákona, které zní takto: Návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části je také nepřípustný, obsahuje-li pouze důvody, které navrhovatel neuplatnil v řízení o vydání opatření obecné povahy, ač tak učinit mohl. Takto drsní soudci nebudou jen tehdy, pokud se bude onen územní plán posuzovat z hlediska vlivů na životní prostředí (k tomu nemusí dojít vždy a zejména u změn územních plánů to ani nebývá časté).

Co dělat?

Jediné doporučení zní – hlídejte si zavčasu, co obec hodlá udělat s vašimi nemovitostmi a když zjistíte, že se něco děje, podejte připomínky. Ty musí mít nějakou štábní kulturu (tj. musí být odůvodněné a v podstatě odborné), napsat jen, že s něčím nesouhlasím, protože tím nesouhlasím je prakticky k ničemu. Nespoléhejte hlavně na to, že územní plán byl jednou vydaný v nějaké podobě a že takový zůstane napořád. Kdepak. Situace se může změnit kdykoliv a zejména v době klimatických změn dostávají obce mnohem širší paletu důvodů pro razantní zásady do vlastnických práv. Soudy (zatím) považují klimatickou změnu za notorietu, která může docela dobře vysvětlit, proč má vlastník namísto pozemků pro výstavbu jenom plácek pro zemědělství.