Proč cena nemovitosti neklesne a naopak dále prudce poroste?

Na realitním trhu se pohybuji již více než dvacet let. Za tuto dobu se na světovém i tuzemském trhu udála řada změn -- i přesto však existují principy, které se během let stále opakují a můžeme tedy říct, že jsou platné i v nynější situaci. Mimo jiné ohledně vývoje cen nemovitostí, kde platí, že nelze počítat s tím, že by hromadně zlevňovaly. Přitom v poslední době jsem přečetl celou řadu článků a dozvěděl se, že pět ze sedmi ekonomických novinářů předvídá dramatický pokles cen nemovitostí. Titulky článků píší o krachu cen realit, propíchnutí nemovitostní bubliny. Když však články pozorně přečtete, zjistíte, že novinář píše o cenách bytů a ještě jen v Praze. A to je prvá chyba, které se cenoví proroci dopouštějí. Na celý trh realit se nedá dívat pohledem jednoho pronajatého bytu v Karlíně, který bych si přál koupit o půlku levněji, nežli se dnes nabízí.

Byty neznamenají celý trh nemovitostí

Vydávat analýzu vývoje cen pražských bytů za ucelený pohled na ceny realit v Česku je dosti nešikovné.

Reality určené k bydlení se chovají jinak než reality komerční. A také u nich fungují naprosto rozdílné trendy závisející na druhu nemovitosti. Dobrým příkladem je hospodářský útlum v roce 2008.

• V té době ceny bytů mírně klesly.

• Ceny rodinných domů stagnovaly.

• A ceny pozemků dále rostly.

Odlišné chování cen různých druhů realit má svá jednoduchá vysvětlení. V případě bytů obvykle činí náklady na materiál a práci maximálně 50 % z jejich celkové ceny. Zbytek je tvořen marží developera a náklady na financování. Pokud hospodářská krize výrazně snížila poptávku a naopak zdražila financování, bylo reakcí některých developerů sáhnout po jistotě. Snížili svoji marži, prodali byty se slevou, zaplatili úvěry a nové projekty odložili. Odložením nových projektů se v budoucnu vytvořil velký nedostatek bytů a nedostatek v budoucnu vedl k opětovnému rychlému růstu cen. Krátkodobý pokles cen bytů v době hospodářské krize měl svůj racionální základ.

U domů je situace úplně jiná. Z ceny stavitelem realizovaného rodinného domu pokrývají náklady na materiál a na práci 90--94 % ceny domu. Nízká marže neudává žádný předpoklad levnějšího stavění, pokud výrazně nezlevní práce či materiály. Při nulové poptávce by se přestaly nové domy stavět. Rozhodně by se nestavěly nové domy za nižší cenu.

U pozemků je pak situace nejjednodušší. Pozemky jsou konečnou komoditou a očekávat můžeme situaci, kdy již žádné další k zastavění nebudou. Nové nenarostou a žádné další z Číny nedovezeme. Dobrých pozemků každým rokem rychle ubývá a tím jejich cena raketově roste. Je tedy mnohem pravděpodobnější, že ceny pozemků porostou o 50 % ročně, než že o 20 % klesnou.

Odhadovat ceny bytů a mluvit v souvislosti s nimi o všech realitách je tedy první chybou těchto proroctví.

Přijdou statisíce nových rodin

Před nástupem covidu v únoru 2019 scházelo v české ekonomice půl milionu pracovníků. Fungování mnoha firem se zadrhávalo pro neschopnost najít potřebné lidi. Prodejní řetězce se na billboardech trumfovaly, kdo dá pokladní a skladníkovi větší plat.

Zároveň se prodlužuje doba dožití. Tedy také doba, po kterou chceme pobírat své důchody. Doba, po kterou budeme každý nákladem pro zdravotní rozpočet státu. A také doba, po kterou budeme potřebovat užívat své byty.

Abychom uživili naši generaci, až se dostaneme do důchodového věku, bude muset ekonomika pracovat na podstatně vyšší obrátky. Budeme potřebovat spoustu nových pracovníků. Pokud v roce 2019 scházelo půl milionu, budeme za pár let potřebovat milion nových pracujících. V Česku se nerodí dost dětí na to, aby v budoucnu dokázaly nahradit ani stávající pracovníky, kteří půjdou do důchodu. Nezbyde tak nic jiného, nežli se otevřít pracovní síle ze zahraničí. Bez zahraniční pracovní síly prudce zchudneme. Nebude na důchody, nebude na zdravotní péči. Na opravy silnic není už teď.

I zahraniční pracovník se začne stávat nedostatkovým zbožím. Chtějí je v Polsku. Chtějí je v Německu. Až to pochopí, budou je chtít všechny evropské země. Člověk přicházející z Ukrajiny si tedy bude moci vybrat tu nejlepší zemi pro sebe a svoji rodinu. Všude bude žádaný, bude-li chtít pracovat a pomáhat místní ekonomice. Doba, kdy takoví pracovníci spali po deseti na ubytovnách, se stane minulostí. Ti lidé k nám budou přicházet natrvalo se svými rodinami a budou zde chtít normálně bydlet.

S oživující se ekonomikou se vrátí obrovský hlad po nových pracovnících. Vláda bude muset tento hlad řešit. Otevře naši ekonomiku zahraniční pracovní síle. A ta bude zvyšovat poptávku na segment bydlení. Poptávka po bytech bude o řád vyšší nežli naše aktuální schopnost byty stavět.

V době, kdy je poptávka významně silnější než nabídka, je bláhové očekávat pokles cen. A to je druhá chyba, které se mnozí dopouštějí. Neuvědomují si, že s vyšším dožitím potřebujeme své byty déle. A zapomínají, že ekonomika potřebuje mnoho nových pracovníků, kteří budou chtít slušně bydlet. Byty pro ně však ještě nestojí.

Ceny materiálu neklesnou

Aby se mohly nemovitosti levněji prodávat, pak se také musí levněji stavět. A to znamená levněji kupovat materiál a platit méně za práci. Můžeme se však těšit na levnější materiál a levnější práci? Kdeže.

Výroba stavebních materiálů je bohužel příliš náročná na spotřebu energií. Cena výroby zdícího bloku, cementu i železa tak cenu energie extrémně opisuje.

Mnozí nerozumí, proč aktuálně výrobci vypínají své linky, když je zoufalý nedostatek stavebních materiálů. Proč se vyrábí méně, když bychom potřebovali vyrábět mnohem více? Jednoduše proto, že při současných cenách energií je výroba mnohých materiálů nerentabilní.

S drahou energií není možné vyrábět stavební materiály levně. Pokud tedy někdo věří v pokles cen rezidenčních nemovitostí, musí logicky také očekávat silný pokles cen energií. To je však předpoklad naprosto nereálný. Evropa je na začátku velké energetické přeměny, která by sama o sobě znamenala růst cen energií. Aktuálně jsme pak postaveni před situaci, kdy se chceme a musíme co nejrychleji odstřihnout od ruského plynu. A tento nahradit plynem, který bude dražší.

Energie v nejbližších letech levnější nebudou, a proto nebudou levnější ani stavební materiály.

Cena práce bude mnohem vyšší

Nejen cena materiálu. Také cena práce tvoří podstatnou část ceny Vašeho domu či bytu. Bude práce zlevňovat? V žádném případě nebude. Učňovské školství tři dekády nefunguje dobře. Dobrých řemeslníků ubývá, jak mizející pěna ve Vaší vaně. Každý rok další a další zkušení odcházejí do důchodu a tyto nikdo nenahrazuje.

Méně zkušené profese jsme doplňovali pracovitými Ukrajinci. Ti jsou dnes na Ukrajině a nejspíše i po válce zůstanou. Když tam bude zjevně co opravovat a stavět. A peníze na rychlou opravu poskytne vyspělá část demokratického světa.

I bez války byla práce dobrého řemeslníka stále vzácnější, cennější a dražší. Nebyl žádný solidní výhled, že se tento trend změní. Válka a odchod obrovského množství ukrajinských pracovníků z českého stavebnictví situaci ještě výrazně zhoršila.

Práce na stavbách bude v dalších letech dražší.

A vlivem inflace bude dražší práce ve všech oborech. Peníze ztrácejí hodnotu obrovskou rychlostí. To vytvoří tlak na zvyšování mezd. Tlak bude zmocněný nedostatkem pracovníků. Zvyšování mezd bude prodražovat výrobky, a tím posilovat inflaci. A inflace bude dále znehodnocovat hodnotu peněz a znovu vytvářet tlak na mzdy. Říká se tomu inflační spirála. A v našem případě to bude spíše tornádo.

Čeká nás tedy obecně trend zvyšování mezd ve všech oborech. A ve stavebnictví ještě o trochu více nežli jinde.

S vyšší cenou materiálu a vyšší cenou práce levnější domy opravdu stavět nejde. S vyšší cenou materiálů a práce je nereálné očekávat pokles cen realit.

Jde také o sociální status

A nakonec důvod můj nejmilejší. Důvod, který mne opravdu těší. Dobré bydlení se stává podstatnou hodnotou sílící střední třídy. Fotky z drahých dovolených jsme si již na Instagram všichni dali. Už jsme také zjistili, že naše fotky z drahé dovolené nikoho nezajímají. A také, že ta radost byla dost pomíjivá. A teď zjišťujeme, že opravdu dobře bydlet je hodnota, která nám dokáže přinášet radost opakovaně a trvaleji nežli jiné radosti, kterým jsme dříve dávali přednost. Mnozí zjišťují, že ochutnali ve svých životech již mnohé a teď chtějí co nejlépe bydlet.

Dobré bydlení se stává podstatnou hodnotou a symbolem sociálního statusu. A pozemků je málo, dobrých míst ještě méně. Nové pěkné domy a byty budou žádaným zbožím.

A kde je dobrá poptávka, tam ceny klesat nebudou.

Viděli jen část rovnice

Rozumím jaké impulzy některé analytiky a novináře k předpovědi prasknutí realitní bubliny vedly.

1) Každá bublina jednou praskne. Tedy když to říkáte dost dlouho a vytrvale, jednou budete mít pravdu.

2) Každý vidíme velmi neodborné zásahy ČNB do hypoték. Uvědomujeme si, že Česká národní banka usilovně systém hypoték podkopává. A je vlastně s podivem, že ještě fungují tak, jak fungují.

3) A konečně a hlavně vidíme nárůst úrokových sazeb všech úvěrů hypoték nevyjímaje. Nárůst sice dočasný, leč dost silný, aby s trhem zatřásl.

Všechna tato fakta jsou dobrými důvody pro pokles cen nemovitostí. Zároveň je to však jen polovina rovnice. A analytikům schází detailní hluboký vhled do oboru i znalost principů, na kterých funguje. Bydlení je hodnota, kterou si jen těžko můžeme ve svém životě odepřít. A stavitelé a developeři jednoduše staví méně, když jsou okolnosti nepříznivé. Nikoho nenapadne stavět se ztrátou. A pokud se staví méně, nedostatek dobrého bydlení jen narůstá a s tím i tlak na cenu.

Ze všech výše popsaných důvodů si dovolím tvrdit: „Mýlíš se, kdo pokles cen věštíš." Naopak postavit svůj dům teď bude mnohem levnější nežli stavět svůj dům za tři roky. Viděno hluboko z vnitra oboru je tento trend neodvratitelný. Radost z toho ani trochu nemám.