Kéž by konečně developeři skutečně platili

Konec vytěžování veřejné infrastruktury?

Před pár dny jsem psala o nepříliš zdařilém návrhu novely stavebního zákona z dílny Středočeského kraje, který měl směřovat k zavedení jakéhosi "poplatku" za to, že obec developerovi násobně zhodnotí pozemky, když je v územním plánu převede z kategorie "pole" do kolonky "určené k bydlení". Ačkoliv byl legislativní pokus odsouzen předem k nezdaru, je přesto dobře, že k němu došlo. Akce SČK totiž může vyvolat tolik žádoucí debatu o neblahé situaci, kdy developeři jen vycucávají veřejnou infrastrukturu, aniž by DOOPRAVDY kompenzovali negativa, která jejich soukromé podnikání v obcích způsobí. Plánovací smlouvy, které s obcemi uzavírají, jsou totiž v naprosté většině případů jen velmi slabou náplastí a nedají se označit za reálný přínos pro obecní rozpočty. Doufám proto, že konečně - po příšerném novém stavebním zákoně a jeho nemožných plánovacích smlouvách a po této legislativní "hurá akci" přijde na řadu pořádné řešení a do českého právního řádu bude konečně zaveden princip "developer platí".

Vendula Zahumenská

Odbornice na územní plánování

6. února v 8:11

122 zobrazení

Napište první komentář

Můj původní text o návrhu novely stavebního zákona najdete zde.

Opakovaný vtip není vtipem, říkali jsme jako malí

Když si jeden čte připomínky ministerstev, říká, si proč SČK vůbec tento legislativní pokus podnikl. Némlich stejná kritika totiž zaznívala k původnímu návrhu stavebního zákona z dílny Hospodářské komory a advokátních kanceláří, kde se vyskytovala svojí základní myšlenkou velmi podobná (ale trochu propracovanější) regulace jako ta v návrhu SČK. Stačilo si snad přečíst tehdejší vyjádření ústředních orgánů a bylo by jasné, že tudy cesta nevede.

Ostatně v této souvislosti je megavtipná připomínka právě Hospodářské komory, která ŠCK vyčítá následující:

Určité pochybnosti vyvstávají také z toho, proč je navržená změna řešena v rámci stavebního zákona, a nikoli zákona o místních poplatcích, který má odkazovat na titul plánovací smlouvy a současně odpovídá za správné vsazení do rozpočtového určení daní. Návrh ve své stručnosti a nedostatečném odůvodnění neobjasňuje daňovou uznatelnost nákladů pro investora i příjemce navrhovaného poplatku.

To už HK zapomněla, co sama prosazovala? Že stejnou úprava sama cpala do stavebního zákona? Doopravdy má paměť krátkou jak zlatá rybička nebo je to jen taková šaráda? No, to my asi nevyřešíme, tak se pojďme raději podívat na připomínky k návrhu Středočeského kraje.

Ministerstvo financí

Nejpovolanější z úřadů v oblasti poplatků s nápadem SČK nesouhlasí a celkem ostře se proti němu ohrazuje (ani se mu nedivím, nenapsala bych to lépe):

Obce tak mohou v souladu s čl. 11 odst. 5 Listiny svými obecně závaznými vyhláškami zavést jen takové místní poplatky, jež jsou taxativně vymezeny zákonem č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, a pouze v tom rozsahu, který tento zákon umožňuje. Podle judikatury Ústavního soudu je úprava obsažená v zákoně o místních poplatcích zpracována v natolik komplexní a kogentní úpravě, že v otázkách spadajících pod režim citovaného zákona není obec oprávněna postupovat jinak než zákonem výslovně stanoveným postupem. Takto jednoznačně vymezený rámec právní úpravy neumožňuje obcím při zavádění místních poplatků vytvářet další pravidla či ukládat jiné povinnosti jdoucí mimo hranice právní úpravy, resp. zákonného zmocnění ve smyslu § 14 odst. 2 zákona o místních poplatcích. Z judikatury Ústavního soudu dále vyplývá, že zákonná úprava poplatku musí určovat náležitosti poplatkového vztahu, kterými jsou subjekt poplatku, objekt poplatku, základ poplatku, sazba poplatku, úlevy a osvobození od poplatku, splatnost poplatku a sankce za nesplnění poplatkové povinnosti.

Ministerstvo vnitra

Ani u MV se SČK nesetkal s pochopením, připomínka je velmi podobné té od MF:

Možnost zavedení nové veřejnoprávní platební povinnosti je označována jako „odvod“, materiálně nicméně naplňuje znaky daně či poplatku v širokém slova smyslu. Navrhovaná úprava odvodu, včetně zmocnění pro jeho zavedení formou obecně závazné vyhlášky, je v rozporu s čl. 11 odst. 5 Listiny základních práv a svobod, podle něhož lze daně a poplatky ukládat jen na základě zákona, a to především z důvodu absence procesního předpisu, dle kterého se bude tento odvod spravovat, neurčitosti samotného ustanovení a demonstrativního zmocnění pro úpravu povinností spojených s odvodem stanovených v obecně závazné vyhlášce.

Ministerstvo pro místní rozvoj to vidí jako já (s vyvoláním diskuze)

Líbí se mi připomínka MMR, neboť konvenuje mému názoru (to má rád každý):

Navrženou úpravu vítáme jako otevření diskuze k tématu poplatku za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace, jak je to v jiných vyspělých zemích, na což poukazuje i předkladatel návrhu. Nicméně máme za to, že sepsání návrhu má předcházet široká společenská diskuze mezi zástupci samospráv, státu, ale i stavebníků, protože zavedení poplatku může mít zcela zásadní dopad do zdražení výstavby, a tedy mj. i do politiky bydlení a veřejné infrastruktury.

Jinak se tedy s MMR neshodnu a na zdražení bydlení kvůli tomu, že developeři přestanou zneužívat veřejnou infrastrukturu a obecní rozpočty, jednoduše nevěřím. Developeři budou prodávat draho za všech okolností, nejsou to lidumilové, ale tvrdí hráči myslící jen na sebe (jako každý z nás, jen u nich to má jaksi rozsáhlejší dopady než u nevýznamných jednotlivců).

Tradiční nářek developerů, bééé, bééé

Hospodářská komora, kromě své inteligentní připomínky citované výše, taky nezapomněla na obvyklé developerské nářky:

Podstata návrhu jednoznačně vytváří další tlak na zvyšování ceny staveb s konkrétními dopady do ceny jednotlivých bytů. Obsahuje řadu výše uvedených neurčitostí, které mohou plynout z nedostatečného prodiskutování podstaty návrhu, přičemž ministerstvo pro místní rozvoj disponuje pro takovou diskusi vhodnou platformou, kterou může být pracovní skupina pro rekodifikaci územního plánování. Vláda by se podobným návrhům na úpravu stavebního zákona měla věnovat až tehdy, kdy na nich panuje široká shoda a formulace takových návrhů bude věcně a obsahově odpovídat nejenom požadavkům území, ale i praxe. V neposlední řadě však takové návrhy musí vycházet a být podloženy řádnou ekonomickou analýzou.

Ano, pracovní skupina pro rekodifikaci územního plánování existuje. Kolik je v ní zástupců menších samospráv - tím myslím starostů a starostek řešících reálné dopady nenasytného developmentu a ne jejich obřích sdružení, a jak velkého sluchu je jim popřáno, to nevím (zdá se, že žádný). Co má být ideálně cílem změn (které ve skutečnosti ani nejsou nutné, vždyť naše územní plánování vůbec není špatné, jen ho stačí dělat poctivě), asi každý vidí jinak. O své zelené představě mám jasno, ale co si představují developeři, to netuším. Bojím se ale, že z milých územních plánů mohou zůstat jen ohlodané kosti poté, co si na jejich mršině zahoduje kde kdo. Ne, to opravdu nechci. Územní plány nemají být určeny ke kšeftování a investoři by skutečně neměli tvořit něco tak důležitého, jako je veřejnoprávní norma chránící VEŘEJNÉ zájmy. Ty totiž nejsou slučitelné s byznysovými zájmy developerů.

P.S.: Pohádce o tom, jak by developeři ze srdce rádi stavěli dostupném bydlení, ale prostě fakt, ale fakt nemůžou, protože tamto i ono, snad už dnes nikdo nevěří. Stejně jako tomu, že když necháme zastavět každičký volný kousek přírody a veřejných prostranství a vytěžíme vše ad libitum, bude na trhu přehršel bytů za milion korun.